L’achat d’un immeuble en viager signifie que l’acheteur verse une rente périodique, la plupart mensuelle, à un vendeur qui la percevra jusqu’à son décès, suite auquel l’acheteur devient propriétaire. Les motivations peuvent différer de part et d’autre.
Les motivations
Pour le vendeur, il s’agit souvent de personnes à la retraite et qui n’ont pas d’héritiers à qui léguer leur bien mais qui ne disposent pas d’une autre propriété pour se débarrasser de celle-là.
Pour l’acheteur, il se peut qu’il ne dispose pas assez de fonds pour acheter un bien au comptant ou qu’il ne dispose pas de garanties pour prétendre à un bien immobilier. Il mise alors sur l’espérance de vie de son crédirentier pour faire une bonne affaire.
Ce pari sur la vie, ou plutôt sur la mort d’autrui, rend la rente viagère un peu taboue et considérée par certains comme malsaine. En tout état de cause, cela peut être une bonne affaire pour les deux parties.
Un pari risqué
L’achat viager est risqué du fait qu’on ne peut pas toujours jauger l’espérance de vie de son crédirentier à moins d’avoir son bilan de santé, ce qui est assez improbable. Ainsi, le prix de revient peut être plus cher que le prix réel si votre cocontractant a une certaine longévité.
Il est des cas où le vendeur vous révèle qu’il ne lui laisse plus beaucoup de temps à vivre ce qui peut vous motiver à vous lancer. Dans tous les cas, il est préférable pour le vendeur de proposer son bien en viager à partir de 63 ans.
Dans un tel cas, si l’information n’était juste qu’une manœuvre frauduleuse, vous pourrez ester en justice pour dol et erreur substantielle sur les caractères du contrat.
Deux types d’achats viagers
La rente viagère peut arborer deux formes : le viager libre et le viager occupé. Le viager occupé est plus intéressant pour le vendeur qui continue à occuper la maison et perçoit une rente viagère chaque mois.
Toutefois, la somme versée est moins conséquente du fait de la déduction du coût d’occupation. Le viager libre est moins fréquent. Pour ce cas, il s’agit souvent d’une personne qui vend une résidence secondaire.
De ce fait, l’acheteur a la libre disposition du bien dès la signature du contrat. Il dispose de l’usus et du fructus (peut y habiter ou le louer) mais ne peut pas le vendre avant le transfert de propriété qui ne se fera qu’au décès.
Pour le calcul de la rente, dans les deux cas de figure, on prend en compte la valeur du bien, l’âge du vendeur, et l’espérance de vie de la zone selon les statistiques officielles.
En somme, un investissement dans l’immobilier viager comporte des risques et des opportunités. Clairement, il est nécessaire de réalise des recherches poussées afin d’identifier la perle rare, comme par exemple, un viager libre ou un viager sans bouquet. Idéal pour investir rapidement et potentiellement y vivre à court terme. De plus, dans ce cadre, l’immobile viager ne nécessite pas forcément de crédit bancaire immobilier, alors pourquoi s’en priver?